四川治疗白癜风的医院 http://news.39.net/bjzkhbzy/210619/9083160.html
全面评估。不分前提轻易认为酒店亏损为异常是不科学的。本文论及酒店经营亏损和财务亏损两种亏损情况，一定时期内，两种亏损都是合理的。（赵焕焱工作轨迹：从传递知识到创造知识，从知识到智识，化智识为方法。照片为赵焕焱在三亚考察酒店。）
内容包括：中国酒店投资的多种目的；酒店的六层皮；酒店的三大经营；酒店投资成本构成；酒店经营成本构成；与利润有关的指标；酒店的两种亏损；重置价和折旧对酒店利润的影响；与利润有关的数据指标。
参考数据：美国整体酒店业年的RevPAR为53.53美元，毛利率为34.0%。美国豪华酒店的每年现金净回报通常在3%至4%之间，与30年房屋贷款利率相似。
一、多维度评估的原因
全球最理想的投资是金融、房地产、稀有资源三大类，酒店业包含了金融、房地产两大类的优点。酒店业的现金流确保，不存在超市、卖场等应收账款、多角债务问题，客户付账是即时进行的，酒店投资还可以在全盘财务上发挥重要作用。个别独立知识产权的酒店品牌甚至成为稀缺资源，因此而包揽了理想投资的所有三大类。
中国酒店投资目的往往是多元的，中国酒店投资的目的包括：地方政府要求开发商，开发商需要品牌酒店提升地块价值，等等。因为目前中国没有酒店投资的进入门槛，因此酒店投资供大于求成为必然，相比较，日本通过调节增加酒店的接待能力达到供求关系平衡；美国酒店协会运用政治影响力来压缩新客房的供应。
中国酒店基本要被剥五层皮，其中少数酒店还有第六层皮，可怜的酒店充当了太多的功能。酒店的第一层皮是招商的彩礼，以表皮获取地皮，因为项目计划中有酒店而拿到地皮；酒店第二层皮是抵税的神器，酒店巨额投资抵充了可观的所得税；酒店第三层皮是品牌溢价，高大上的酒店品牌提升整个地块价值；酒店第四层皮是抵税第二春，酒店开业后的折旧、摊销进一步抵充所得税；酒店第五层皮是对酒店本身投资回报的要求，酒店已经被剥了四层皮的事实已经被忽视，现在冷酷无情地要求酒店自身的投资回报；酒店的第六层皮是品牌输出，建立独立知识产权的酒店品牌，对外全权管理或特许经营，继而上市，以后的发展就看修炼的程度，前途无量，不可估量。如果酒店出让，虽然剥皮权利丧失，但也最后一次剥了酒店的皮。
中国酒店业承担了业务经营、资产经营、资本经营三大经营，业务经营看净利润率，资产经营看交易时候重置价的实现，资本经营看品牌轻资产运作。在中国不动产价格上升的情况下，业务经营下降成为必然，因为有资产经营的上升相抵；资本经营主要方式是股票上市与产业信托。不动产价格的走势左右中国酒店业的业务经营状况，因此租赁经营也非常困难，因为不动产价格的上升决定了租赁成本的上升。
酒店投资成本细分中，建筑物成本与物业价格有关、非建筑物成本与档次有关、软成本与专业程度和文化特色有关、土地成本与地段价格有关。
赵焕焱提供酒店建造各项成本构成参考模型：室内装饰45%、机电设备20%、土建15%、各阶段咨询顾问及软件10%、园林景观5%、其他5%（不包括财务成本）（仅供参考，不同类型的酒店因类型而异）。
赵焕焱提供酒店经营各项成本构成参考模型：人工30%；折旧11%；维修5%；能耗14%；物耗8%；净利润2.5%；管理费8%；还本付息、摊费、其他13.5%；税收8%（其中营业税5%，城市维护建设税为营业税的7%，地方教育附加费为营业税的3%）（仅供参考，不同类型的酒店因类型而异）。
酒店税费近20种，其他包括企业所得税、印花税、车船使用税、房产税、土地使用税、增值税、城镇土地使用税、义务植树统筹费、绿化费、公共场所空气质量检测费、垃圾处理费、残疾人安置费等。
二、与利润有关的指标
（一）我们经常使用的指标包括：
1、毛利润=营业收入-（人工、能耗、低值易耗、洗涤、维修、销售费用、营业税等经营成本）。
2、毛利润率=毛利润/营业收入。
3、净利润=毛利润-（利息、折旧、摊销、所得税、管理费、许可证费、特许经营费、物业租金、资本重置金、房产税、物业税、建筑保险、公众责任险、非员工保险、设备租赁、利息支出等非经营费用）。酒店税费近20种，其他包括企业所得税、印花税、车船使用税、房产税、土地使用税、增值税、城镇土地使用税、义务植树统筹费、绿化费、公共场所空气质量检测费、垃圾处理费、残疾人安置费等。
4、净利润率=净利润/营业收入。
5、资本化率=净利润/投入资本。
国内外各酒店集团旗下轻资产的全权委托和特许经营酒店的营业收入是不能并表的。
（二）美国上市公司财务使用的指标包括：
1、毛利润=营业收入-营业成本。
2、毛利润率=毛利润/营业收入。
3、运营利润=毛利润-（销售费用+行政费用+研发费用+折旧摊销+利息）。
4、营运利润率=营运利润/营业收入。
5、净利润=运营利润+、-（非运营利息+资产出售+其他收益+税收+少数权益+附属公司权益+特别项目+会计变更+已终止运营业务+非经常项目）。
6、净利润率=净利润/营业收入。
国内外各酒店集团旗下轻资产的全权委托和特许经营酒店的营业收入是不能并表的。
三、酒店的两种亏损
酒店亏损包括经营亏损和财务亏损，经营亏损就是毛利润（营业收入剔除人工、能耗、物耗等）为负，财务亏损是净利润（毛利润剔除还本付息、折旧、摊费等）为负。
新开业酒店第一年经营亏损是正常的，因为树立酒店知名度、落实客户市场等等都没有条件完成。
酒店开业后6年甚至更多时间财务亏损是正常的，酒店作为商业地产有40年的经营时间，酒店的黄金收获期是开业后6至20年。酒店投资必须有必要的良性基础，包括酒店的股本金占30%至60%以避免还本付息压力过大、土地成本占总投资的30%至40%以避免投资成本过高。
四、重置价和折旧对酒店利润的影响
资产重估之物业公平值收益与利润有关。例如年3月11日，万达酒店发展有限公司公告，年亏损约为1.76亿港元，比较年盈利1.91亿港元。减少主要是由于年录得投资物业估值亏损净额约1.21亿港元，而年则录得估值收益净额约万港元，而集团投资物业的公允价值减少主要由于福州商业中心区的商用物业竞争加剧所致。
香港自年1月开始实施的新会计制度规定，公司须每年按市值重估旗下投资物业的价值，重估后的市值差额作为盈利或亏损反映，直接影响公司盈利。如香格里拉年上半年未计算投资物业公平值收益前盈利万美元、下降66%，计入后净利润2.15亿元、同比上升8.49%。
国内房屋建筑物采用重置成本法的具体评估值＝重置全价×成新率；重置全价=建筑安装工程综合造价+前期费用及其他费用+资金成本+利润+销售费用；成新率=打分法确定的成新率×60%+年限法确定的成新率×40%。机器设备采用重置成本法评估价值=重置全价×综合成新率。
我们经常在酒店交易的资产评估及上市公司财报中看到递延所得税资产、递延所得税负债。如企业按照10年提折旧、但是税法要求按照20年提折旧，企业多提的部分是递延所得税资产；反之则是递延所得税负债。企业提折旧的程度与实缴所得税额有关，企业多提折旧致使税前利润减少从而减少了所得税。
五、与利润有关的数据指标
判断行业利润的基础数据是酒店的日常经营数据。中国已经有若干专业杂志开辟《赵焕焱数据》专栏，赵焕焱数据的原则是数据的五看五不看和数据的五个阶段。
1、数据的五看五不看
（1）一看同比不看环比，因为酒店经营有淡季旺季之分，淡季、旺季之间的环比毫无意义；
（2）二看季度同比不看月度同比，例如年春节2月19日，年春节1月31日，年春节2月10日，春节前10天酒店经营惨淡，月度同比没有可比性；
（3）三看分档次的数据不看混合的数据，把房价多元和多元平均是不合理的；
（4）四看全体统计不看抽样统计，抽样调查一般都不提供样本数量，抽样调查的样本数少或单一会形成失真；
（5）五看每间可供房收入（RevPAR），不看平均房价和平均出租率分开的比较，因为元房价会有20%的出租率，90%的出租率会有元的房价。
2、数据的五个阶段
是每间可供房收入、营业收入、毛利润率、净利润率、资本化率。
（1）关键经营指标每间可供房收入（RevPAR，等于平均房价乘以平均出租率，具有同口径持续可比性）。美国宾州大学乔-W-奥尼尔教授年至2年期间考察千余家美国饭店后根据数据库用回归分析法得出预算的数学模型，引入中国后成为营收水平、投资回报的评估标准，以单个客房每天的收入作分子，其资产价值为分母，在分子为1的情况下，分母分别为经济型、中档规模、全套服务；全套服务中供餐饮、不供餐饮。现在我国绝大部分酒店做不到这个千分之一，笔者3年对照上海若干酒店是符合甚至超过的，上海五星级酒店的RevPAR在6年甚至超过新加坡和香港地区。
（2）营业收入是在客房收入的基础上增加餐饮等其他酒店收入。
（3）毛利润率在文章开头已经说明，这里不再重复。
（4）净利润率在文章开头已经说明，这里不再重复。
（5）酒店投资可行性评估和酒店交易都涉及资本化率，资本化率即投资回报率，酒店评估值等于净利润除以资本化率。
3、净现值和内部收益率
酒店投资可行性评估和酒店交易又都涉及到净现值（NPV，NetPresentValue）和内部收益率（IRR，Innerrateofreturn)。
（1）净现值（NPV，NetPresentValue）通俗说是未来的钱按一定的折现率换算成现在值多少，是将一个投资项目存续期各年发生的净现金流量（=现金收入-现金支出）按折现率折合成现在的金额，再减去原始投资额按折现率折合成的现在的金额，得出的差额。例如现有1元钱、折现率10%，则1年后的1.1元就相当于现在的1元、2年后的1.21元相当于现在的1元。
（2）内部回报率（IRR，Innerrateofreturn)，又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。内部回报率实质上是能使项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。内部收益率是一项投资可望达到的报酬率，是能使投资项目净现值等于零时的折现率。就是在考虑了时间价值的情况下，使一项投资在未来产生的现金流量现值刚好等于投资成本时的收益率，计算内部收益率的前提本来就是使净现值等于零。如果不使用电子计算机，内部收益率要用计算的一般方法是逐次测试法，以若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率。内部收益率越高说明投入的成本相对地少，但获得的收益却相对地多。内部回报率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。但内部收益率表现的是比率，不是绝对值，一个内部收益率较低的方案，可能由于其规模较大而有较大的净现值，因而更值得建设。所以在各个方案选比时，必须将内部收益率与净现值结合起来考虑。
赵焕焱新浪博客总阅看人次19万以上。阅看人次以上部分赵焕焱文章：《锦江国际以.45%的溢价收购铂涛股权是荒唐的》（年9月21日）。阅看人次以上部分赵焕焱文章：《年全国星级酒店亏损59亿元，中国住宿业5年总结》（年7月6日）；《就中石油决定清理处置酒店发表央企酒店去向备忘录》（年6月25日）；《酒店业必须分清楚经营亏损和财务亏损》（年5月22日）；《华住、如家经营指标比较》（年12月22日）。阅看人次至部分赵焕焱文章：《中国酒店业痛的领悟》（年10月28日）；《中国酒店业的利润哪里去了？论述原因、问题、对策》（年7月21日）；《50个城市五星级酒店RevPAR排行榜》（年11月3日）。
华美顾问机构首席知识官
高级经济师
包括中瑞酒店管理学院酒店业研究中心特约研究员、中国网酒店中国特邀专家作者、中国智慧酒店联盟理事长、上海芯视纪科技有限公司首席顾问、广州茶里电子商务有限公司名誉顾问、世界酒店总经理联盟荣誉顾问、上海社会科学院旅游研究中心特约研究员、广西亚太酒店管理研究院特邀研究员、维也纳酒店集团高级战略顾问、星程酒店集团首席咨询顾问、中国饭店业采购供应协会首席信息官、乐聘网咨询顾问、美国格理集团专家团客座成员、美国科尔曼研究集团顾问团成员、海峡两岸酒店业营销管理高层峰会高级顾问、环球旅讯特约评论员、迈点网特邀评论员、慧聪网中国酒店职业经理人俱乐部特聘顾问、中国饭店业采购供应协会顾问、中国饭店业采购供应协会官方网站高级顾问、中国酒店工程网及北京华成万盟酒店管理顾问有限公司首席管理顾问、北京益商慧评网络科技有限公司高级咨询顾问、上海酒店用品专业委员会专家顾问、中国饭店业信息智能化专业委员会高级顾问。《新旅行》“中国必住酒店”特邀评委、中国酒店品牌与投资价值榜专业评委、金光奖评委。《中国酒店》副总编、《酒店评论》编委、《酒店资源》编委、《饭店现代化》编委、《中国饭店业》编委、《饭店业》编委、《中国饭店采购供应专刊》编委、《中国酒店采购报》编委、《酒店职业经理人》编委等。
年8月至年12月，中共中央党校函授学院本科班经济管理专业毕业。
年8月至年7月，上海电视大学企业管理专业毕业。
年，上海交通大学管理科学、市场销售学结业。
大型酒店集团总部17年研究经历，酒店咨询企业7年多研究经历。
8年7月14日至今，华美顾问机构首席知识官、高级经济师。
3年6月9日至8年7月14日，锦江国际酒店管理公司信息资料室主任、信息网络部主编、高级经济师。
年3月30日至3年6月9日，上海五大酒店集团之一上海新亚集团（3年6月9日与锦江集团合并）办公室副主任、高级经济师。
年6月18日至年3月30日，上海市水产局办公室主任科员。
年1月30日至年6月18日，上海渔轮厂厂长办公室主任。
年12月20日至年1月30日，上海前卫农场果园植保。
入选“改革开放、中国酒店业30年”影响中国酒店一百人、首届《价值中国》最具影响力百强专家等。
8年以来讲演次，其中，8年3次、年4次、年9次、年16次、年21次、年25次、年25次、年至11月27日29次。
在各酒店专业刊物上发表论文数百篇。4年以来发表文章篇，其中，4年1篇、年28篇、6年9篇、7年33篇、8年17篇、年34篇、年47篇、年39篇、年34篇、年45篇、年54篇、年至12月2日70篇。
6年以来次，其中6年8次、7年18次、8年11次、年42次、年50次、年82次、年次、年次、年次、年至11月30日次。
在北京、上海、香港、澳门、越南芒街、合肥、黄山、福州、漳州、兰州、广州、深圳、南宁、北海、贵阳、海口、三亚、长沙、常德、南京、苏州、无锡、扬州、句容、大连、沈阳、西安、青岛、太原、成都、天津、乌鲁木齐、昆明、杭州、宁波、千岛湖、嘉兴、重庆等地作关于酒店业的讲课、演讲、讲座。
包括连续3年的摩根士丹利住宿业报告会；温德姆酒店集团亚太峰会、绿地酒店集团、招商局地产集团、海航酒店集团、华侨城酒店事业部、凯莱酒店集团、开元酒店集团、南苑酒店集团、四川锦江宾馆、华住酒店集团、桔子酒店集团集团、东呈酒店集团、宏桂资产经营（集团）有限责任公司、华龙旅游饭店集团；广西省、海南省、辽宁省、陕西省、云南省、浙江省、常德市、大连市、兰州市等饭店业协会；中欧国际工商学院、复旦大学MTA等。
《酒店评论》杂志年1月创刊号以来的《赵焕焱数据》专栏作者、《中国旅游报》年1月以来《月度观察与评议》专栏作者、中国旅游饭店协会会刊《中国旅游饭店》杂志7年3月号总第60期以来《饭店业月度报告》专栏作者、《酒店资源》年12月以来《赵焕焱数据》专栏作者、中国社会科学院组织《旅游绿皮书》饭店行业7年至年的报告作者。多家杂志的编委、特约撰稿人及高级顾问。
美国《HOTELS》杂志中文版、《中国旅游报》、《中国房地产报》、《旅游商报》、《中国旅游饭店》、《饭店现代化》、《中国酒店》、《中国饭店业》、《大旅游》、《房地产导刊》、《中外酒店》、《中国饭店》、《中国饭店采购供应》、《中国酒店人力资源与培训》、《中国国内旅游交易会日报》、《中外饭店》、《全球酒店》、《饭店业》、《上海饭店》、《今日酒店》、《中国品牌》、《中国不动产》、《商务奖励旅游》、《销售与市场》、《先锋中国评论》、《解放日报》、《21世纪经济报道》、《低碳世界》、《酒店职业经理人》、《酒店培训与服务》、《时代建筑》、《城市建筑》。
《经济日报》内参、《中国日报》、人民日报海外版、人民日报社《环球时报英文版》、新华社《瞭望东方周刊》、《中国财经报》、《中国经营报》、《经济观察报》、《中国证券报》、《证券日报》、《证券时报》、《中国企业报》、《中国企业家》、《中国旅游报》、《中国房地产报》、《中国青年报》、《工人日报》、《光明日报》、《中国经济时报》、《中国经贸聚焦》、《中国民航报》、《中国商界》、《中国新时代》、《中国商业电讯》、《中国贸易报》、《企业观察报》、《都市时报》、《半月谈》、《参考消息》、《国际在线》、《中国消费者报》、《中国经济信息杂志》、《中国网》、《中国工商时报》、《中国产经新闻报》。
《新京报》、《北京晨报》、《北京商报》、《京华时报》、《北京青年报》。
《第一财经日报》、《第一财经周刊》、《东方早报》、《新闻晨报》、《新闻晚报》、《解放日报》、《文汇报》、《上海商报》。
《广州日报》、《21世纪经济报导》、《羊城晚报》、《南方日报》、《时代周报》、《新快报》。
《深圳特区报》、《南方都市报》、《深圳商报》。
《香港文汇报》。
新加坡《海峡时报》、《彭博社》、《彭博商业周刊》、美通社、法新社、《纽约时报》、日本NHK、《德国经济周刊》。
中央人民广播电台、中国国际广播电台、北京人民广播电台、香港新城财经台、东方广播电台。
第一财经电视台、新加坡新传媒集团旗下亚洲新闻台；海南电视台。
《新财经》、《旅游时报》、《国际金融报》；《网易财经》、《法制日报》、《华夏时报》、《城市经济导报》、《新金融观察报》、《国际商报》、《金融投资报》；《经济导报》、《每日经济新闻》、《时代周报》、《楚天都市报》、《广西日报》、《数字商业时代》、《光明日报》报业集团《文摘报》、《IT时代周刊》、《国际商报》、《滨海时报》、《华西都市报》、《财经天下》周刊、《商业价值》、《环球企业家》、《投资者报》、《华商报》、《潇湘晨报》、《都市快报》、《金陵晚报》、《赢周刊》、《城市经济导报》、《房地产导刊》、《二十一世纪商业评论》、《商业价值》、《环球企业家》、《投资者报》、《国际金融报》、《楚天金报》、《济南日报》、《长江商报》、《都市时报》、《东南早报》、《福州日报》、《金陵晚报》、《青岛早报》、《重庆商报》、《三湘都市报》、《成都商报》、《江西晨报》、《河南商报》、《投资时报》、《界面》、《今日早报》、《齐鲁晚报》、《石家庄日报》、《长江商报》、《澎拜新闻》。
zhaohycbo
zhaohycbo-gzh
赵焕焱
赵焕焱
huameiguwen
预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇