转自：豫法阳光（HNGY-YFYG）
十年前
房子已38万卖了
十年后
房子涨幅超万
卖房者却反悔了……
5月18日，深圳南山法院通过强制执行，成功执结一宗全成本微利房过户的案件。
该案系深圳首例“绿本房转红本房”强制过户案。
年该套涉案房产以38万元转让，十年后该房产市价已超过万，且已具备“绿转红”条件，卖方却拒绝履行应负义务。因没有先例，买卖双方官司打了近4年无果。
近日，终于在南山法院强制执行下，成功将该套房产过户给买方。
1年，全成本微利房以38万元转让
这个案件是怎么发生的呢?
要从年的一个协议说起……原告雷某与被告何某、加某于年签订《房屋转让协议》，约定何某、加某将其名下的全成本微利房以38万元的价格转让给雷某，雷某分期支付购房款，何某、加某将房屋交付雷某使用并办理转商品房手续（即通常所说的“绿本转红本”）和过户手续。
协议签订后，雷某依约支付了首期款20万元，何某、加某将涉案房屋交付雷某使用。
年，涉案房屋已具备“绿本转红本”的条件，但何某、加某不但拒不办理“绿本转红本”和过户手续，而且还强行收回涉案房屋。雷某交涉未果，于年向南山法院提起诉讼。
案件经南山法院及深圳市中级人民法院两审，终审判决双方继续履行《房屋转让协议》。
判决生效后，何某、加某仍不履行应负义务，雷某遂向南山法院申请强制执行。此时该房产的市场价格已超过万元。
2由于无先例，
执行一度陷入僵局
该案具有一定的特殊性，此前没有先例，强制执行存在较大难度。按照深圳市的有关规定，全成本微利房在办理“绿本转红本”时，需要业主自行向住建部门提交申请，再由住建部门出具相应材料，业主凭该材料去不动产登记部门办理商品房房产证并缴交相应税费。
也就是说，如果何某、加某不去住建部门提交申请，住建部门就无法出具相关材料，不动产登记部门亦无法办理“绿本转红本”手续。在最初制度设计时，并未考虑到其他情况，导致本案的执行一度陷入僵局。
首先是被执行人拒绝履行。经南山法院查明，涉案房屋已具备“绿本转红本”的条件，何某、加某系有能力履行拒不履行法院的生效判决。
南山法院执行人员多次采取口头以及书面责令何某、加某主动履行义务，到何某的工作单位了解、通报有关情况，将何某、加某列为失信被执行人等措施，但何某、加某仍拒不履行义务，拒不提交办理“绿本转红本”的有关材料。
南山法院在查明“绿本转红本”所需材料及办理流程后，主动向有关单位和部门调取了部分材料，但因何某、加某未向住建部门提交申请，导致迟迟无法办理。
执行人员多次组织双方当事人进行调解，但因涉案房屋的价格已较十几年前增长了十几倍，双方的利益分歧太大，始终无法达成一致。
雷某在了解到涉案房产“绿本转红本”的难度后，曾提出愿意将购房款增加到涉案房产目前市场价的一半；或者何某、加某按目前市场价的一半来赔偿其损失，其愿意放弃房屋所有权的方案。
但何某、加某“自信满满”地认为该案不可能执行，只愿意退还首期款20万元并象征性地赔偿几万元给雷某，甚至还称雷某应向其支付年至年的房屋使用费，导致双方再次无法达成执行和解。
3案件终于画上圆满句号
为了该案能够有所突破，执行人员多次前往有关部门和单位，了解情况、沟通协调。南山法院为此专门召开了与相关部门的协调会，最终确定了由法院出具强制过户的法律文书，雷某代何某、加某缴交有关税费，住建部门予以配合，不动产登记部门协助办理商品房房产证至雷某名下的方案。
在具体办理过程中，何某、加某感受到了法律的威严，主动找执行人员商量，并说现在愿意接受雷某曾提出过的执行和解方案，愿意按涉案房屋目前市场价的一半来赔偿雷某的损失，以收回房屋的所有权。此时的雷某断然拒绝何某、加某的和解请求，坚决要求按照判决执行。
近日，雷某终于拿到了涉案房屋的商品房房产证。至此，该案画上了圆满的句号。
名词解释
全成本微利房即福利房，其房价由准成本房价和住宅区开发配套费组成，是提供给列入市、区财政工资编制的国家机关事业单位职工的住房。
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责任编辑：智飞 任正飞律师，国家注册律师、国家注册拍卖师、工程造价管理师(高级)、企业法律风险管理师(高级)、企业法律顾问咨询师(高级)，民商法硕士研究生，四川君合律师事务所合伙人，中国民主建国会四川省直四支部委员，中国法学会会员,四川省政府信访咨询特邀律师，成都市房地产管理局常年法律顾问团律师。在君合律所组建了任正飞律师团队。主营业务及专长：企业常年法律顾问(风险合规、税务顾问、公司治理、股权激励)、房地产与建工(PPP)、金融(私募股权PE、风险投资VC、银行、小额贷款、融资、投融资担保、典当、新三板)、拍卖、经济合同、知识产权、侵权等民商事类诉讼、非诉讼业务及刑事辩护。
教育经历：西南政法大学、四川大学、清华大学。
律师工作经历：从年开始律师执业至今。
获得荣誉：
连续多年获得四川君合律师事务所“勤业敬业奖”、“业绩优异奖”、“特别贡献奖”等奖项。
律师执业主要业绩：
法律顾问单位业绩(含曾服务及现服务)
担任成都市房地产管理局、阳光壹佰置业(成都)有限公司、菲律宾SM集团旗下SM置业有限公司、四川嘉和房地产开发有限公司、成都温江兴城房地产开发有限公司、四川星原房地产开发有限公司、四川省东方住宅开发有限责任公司、四川川大东方建筑智能化技术有限责任公司、四川省四维建筑劳务有限责任公司、成都标竿房地产投资顾问有限公司、四川商协汇投资管理有限公司、四川德标投资有限公司、四川金蜀投资有限公司、成都轩鼎投资担保有限责任公司、成都音之浪投资管理有限公司、成都金霖先锋股权投资基金管理有限公司、成都昂世实业集团有限公司、四川德商德汇实业集团有限公司、成都市紫丹家具有限公司、志超科技(遂宁)有限公司、成都盐亭商会、成都德阳商会等50余家企事业单位、政府部门、个人常年法律顾问。
诉讼、非诉讼业绩
1、成功代理林女士诉四川上东朝阳房地产开发有限公司万元人民币民间借贷纠纷案;
2、成功代理(含执行)四川省东方住宅开发有限责任公司诉彭州市龙兴寺余万元人民币建设工程施工合同纠纷案，在本案中，代理申请人成功追加彭州市佛教协会作为被执行人，对最终实现执行至为关键，具有典型性;
3、成功代理韩国株式会社世弘企划诉成都视杰广告有限责任公司其他服务合同纠纷案，本案被告股东因涉嫌虚假出资，在执行阶段被成功追加为被执行人，具有示范性。本案例被入选最高人民法院司法案例数据库;
4、为在全国有影响力的“李某涉嫌寻衅滋事罪案”辩护(案发时，锦江区警方出动60多名警力控制现场。本案事实登载于年5月27日《成都商报》第13版，四川电视台、成都电视台亦对此作相关报道)，与公诉机关沟通、积极交换意见，以涉嫌妨碍公务罪提出公诉并最终从轻判决李某7个月有期徒刑;
5、为成都龙潭裕都实业有限公司提供讼争标的额1余万元人民币的诉讼个案代理服务;
6、为志超科技(遂宁)有限公司提供讼争标的额余万元人民币的诉讼个案代理服务;
7、参与处置年四川非法吸收公众存款第一案(眉山干昌云及四川上东朝阳房地产开发有限公司非法吸收公众存款1.7亿元人民币);
8、全程参与组建某小额贷款有限公司并提供法律服务;
9、作为核心发起人成功创建成都盐亭商会;
10、迄今成功代理余件诉讼、非诉讼法律服务。
公司治理经验及增值服务：
1、作为核心发起人成功创建成都盐亭商会，并担任商会常务副会长、执行秘书长、常年法律顾问。随后，参与联系、召集、推动驻蓉余家商协会约名秘书长、副秘书长作为股东(含股份被代持的隐名股东)，创建了四川商协汇投资管理有限公司并担任董事(目前，这家公司属于全国唯一的主要由驻成都各商协会秘书长、副秘书长、部分会长、常务副会长作为股东的公司，因此，具有不同行业的、广泛的人脉基础，能够给当事人提供资源合作、产品/服务对接、融资等法务新领域增值服务)，以该公司各位股东所代表的广泛人脉为依托，参与组建“三千家企业合作委员会”(大中小企业各0家)，该委员会聘请了多名省市领导及商界领袖为名誉主席。
2、担任多家公司董事。
参与公益活动：
1、组织40余名驻成都各商协会代表，赴“华夏母亲之都，嫘祖故里盐亭”，祭拜嫘祖(嫘祖乃轩辕黄帝元妃，华夏人文女祖)，受托撰写《祭嫘祖》，该文被嫘祖园陵收藏，并收载于《嫘祖商道》;
2、撰写《观海潮.成都》一文，推广成都，收载于《嫘祖商道》;
3、撰写《谈人文女祖——嫘祖对华夏复兴之意义兼论财富与道义》一文，收载于《嫘祖商道》;
4、撰写《念奴娇.长安怀古》，收载于《嫘祖商道》;
5、受著名“嫘祖、岐伯文化”研究专家蔡正邦先生委托，为其编著的《开发盐亭》一书作序;
6、积极为成都盐亭商会提供公益法律顾问服务及为其每年团拜会提供酒水、节目等赞助;
7、积极参与对汶川大地震、青海玉树地震受灾群众捐款、捐物;
8、积极参与民主党派中国民主建国会的各项社会调研;
9、积极为中国民主建国会四川省委直属机关一支部、四支部组织活动提供资金赞助、举办法律讲座;
10、担任西南财经大学统计学院(总裁)同学会常务副会长兼法务部总监，为会员及其企业义务提供法律咨询服务。
媒体战略合作：
应邀在媒体方面(包括成都商报、华西都市报、成都晚报、四川电视台、成都电视台等，可在百度等搜索引擎搜索)进行了数百余次法律点评，接受《中国经济网》专访，谈论“律师更需要呼吁改变恶法”。取得了较大社会效益。
团队服务：
组建任正飞律师团队工作室，成立了任正飞律师团队(成员专业特长涵盖公司法、劳动法、知识产权、风险合规、法人治理结构完善、PE、VC、IPO、新三板、PPP、税务等)。始终坚持走专业化、品牌化、团队化服务之路。能承接重大、疑难、复杂法务项目，能为当事人提供及时、全面、充分、优质、高效的法律服务。
专业功底及诉讼胜诉率(含调解)：
任正飞律师法律专业理论深厚，辩论/辩护技能专业。对当事人的委托诚实信用、勤勉尽责，擅于为法律顾问单位制定法律风险预防机制，以期风险合规，“防患于未然”。其专业的技能、善辩的口才、雅达的文辞、缜密的思维、务实的诉讼方案、勤勉敬业的态度、团队服务的方式，是当事人受到优质服务的保障。迄今，根据历年办案卷宗统计，其诉讼胜诉率(含调解)，保持在95%以上。
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